Bien para realizar las obras de reparación, conociendo su coste y con recomendaciones de expertos sobre las que son más adecuadas, económicas y duraderas. Para reclamar su reparación o el coste de indemnización equivalente a quienes han hecho el edificio.
– Para evaluar los costes de las obras, en casos de discrepancias entre Promotor (particular o profesional) y Contratista o Subcontratas.
– Para tasar los daños producidos por siniestros.
– etc.
A los agentes de la edificación que han intervenido en la construcción del edificio:
Promotor: Persona o empresa que impulsa la obra del edificio.
Constructor: Persona o empresa que ejecuta la obra, con sus propios medios o subcontratando a otras empresas.
Proyectista: Técnico o sociedad profesional que redacta el proyecto.
Director de la obra: Técnico o sociedad profesional que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto.
Director de la ejecución de la obra: Técnico o sociedad profesional que dirige la ejecución material de la obra y la controla cuantitativa y cualitativamente.
Para edificios de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas (viviendas, hoteles, residencias de estudiantes, de la tercera edad, etc.), docente y cultural, el Proyectista y Director de obra es un Arquitecto, y el Director de la ejecución de la obra es un Arquitecto Técnico (Aparejador o Ingeniero de la Edificación). Para otros usos pueden ser otros titulados (por ejemplo Ingenieros para los edificios industriales).
El Promotor. Es quien “impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.
Entre otras (ver art. 9 de la LOE) son obligaciones del Promotor:
− Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
− Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
− Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.
El Proyectista. Es quien redacta el proyecto:
− Arquitectos: Para edificios de uso “administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas (viviendas, hoteles, residencias de estudiantes, tercera edad, etc.), docente y cultural”. (Art. 2.1.a. de la LOE).
− Ingenieros, arquitectos o arquitectos técnicos, según los reglamentos específicos de cada uso: Para edificios de usos distintos a los del apartado anterior, por ejemplo edificios de uso industrial, agrícola, de transportes, forestal, marítimo, y accesorios de las obras de ingeniería, etc. (Art. 2.1.b y c. de la LOE).
Entre otras (art. 10 de la LOE) son obligaciones del Proyectista:
− Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante que exige la LOE.
− Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente.
El Constructor. Es quien ejecuta “con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato”.
Entre otras (art. 11 de la LOE) son obligaciones del Constructor:
− “Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto”.
− “Suscribir las garantías previstas en el artículo 19”.
El Director de obra. Es quien “dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”.
El director de obra es un Arquitecto en las obras de edificios de uso “administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas (viviendas, hoteles, residencias de estudiantes, tercera edad, etc.), docente y cultural”. En edificios de otros usos puede tener otra titulación.
Entre otras (ver art. 12 de la LOE) son obligaciones del Director de Obra:
− Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante que exige la LOE.
− “Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno”.
− “Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto”.
− “Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos”.
El Director de la ejecución de la obra. Es quien dirige la ejecución material de la obra y controla cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
El director de obra es un Arquitecto Técnico en las obras de edificios de uso “administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas (viviendas, hoteles, residencias de estudiantes, tercera edad, etc.), docente y cultural”. En edificios de otros usos puede tener otra titulación.
Entre otras (ver art. 13 de la LOE) son obligaciones del Director de la ejecución material de la obra:
− Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante que exige la LOE.
− “Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas”.
− “Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra”.[_/su_spoiler]
En general cualquier daño o defecto constructivo real que presente un edificio puede reclamarse. Los más habituales son:
− Filtraciones por las cubiertas, fachadas o sótanos.
− Humedades en las viviendas por filtración, capilaridad o condensaciones.
− Fisuras o grietas.
− Daños o defectos en revestimientos (alicatados, falsos techos, pinturas, etc.).
− Daños o defectos en pavimentos.
− Mal funcionamiento de instalaciones.
− Problemas de aislamiento acústico.
− Problemas de aislamiento térmico.
− Malos olores.
− Mala calidad de acabados y materiales, o diferente calidad respecto a lo contratado.
− Incumplimiento de normativas (altura de barandillas, dimensiones de pasillos, escaleras, rampas y garajes, etc.).
Si el edificio fue construido con petición de licencia anterior al 6 de mayo de 2000, se rige por el art. 1591 del Código Civil:
“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”
Si el edificio fue construido con petición de licencia posterior al 6 de mayo de 2000, se rige por la LOE Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, que establece los siguientes plazos de garantía:
− “Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
− “Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3”.
− “El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.
– Para daños o defectos constructivos de edificios, los técnicos más cualificados son los arquitectos y arquitectos técnicos (aparejadores o ingenieros de la edificación).
– Somos arquitectos especialistas en este campo, con más de 25 años de experiencia redactando informes y dictámenes periciales sobre edificios, desde los asuntos más sencillos como discrepancias de calidades, defectos estéticos, hasta los más complejos, como defectos estructurales, asientos de la cimentación, hundimiento de edificios, pasando por grietas, humedades, filtraciones, problemas de aislamiento térmico o acústico, incumplimientos normativos, etc.
– Depende mucho de la cantidad y complejidad de los defectos. Como es lógico no cuesta lo mismo un informe sobre una vivienda unifamiliar con dos daños, que otro sobre un edificio con 20 viviendas afectadas por una docena de patologías diferentes.
– Si tiene un problema llámenos, inspeccionaremos su edificio y le pasaremos un presupuesto gratuito y sin compromiso. En la visita le informaremos sin coste alguno sobre la gravedad de los daños, y si fueran graves, le indicaremos las medidas preventivas de urgencia que debería tomar, en caso de que fueran necesarias.
La primera inspección es totalmente gratuita para edificios en el área metropolitana de Valencia.
Para edificios del resto de la Comunidad Valenciana, se cobra únicamente el desplazamiento, a razón de 1 €/km, ida y vuelta desde Valencia.
Para edificios en el resto de España, consúltenos.